请业主注意：国家对阳台面积计算方法有新改动

紫陌红尘

请业主注意：国家对阳台面积计算方法有新改动

1、新规范《建筑工程建筑面积计算规范》国家建设部于2005年4月15日颁布，7月1日实行，目前已有北京、上海、广州、江苏、武汉、福建、等多个省市明令开始实施。但是在宁波，由于还没有收到宁波市城乡建委的红头文件，加上原有的规范并未废止，所以目前房管中心测量面积还是按老规范（国家经委于1982年11月颁布《建筑面积计算规则》）来操作。也就是说，新规范有一个过渡期，不过从长远来看，老规范迟早要淘汰。
2、关于建筑物面积的计算，设计院、房产商、房管中心各有各的计算标准。设计院和房管中心的面积计算依据就是国家颁发的规范，而房产公司自己有自己的计算标准。最后我们房产证上的面积都是房管中心实测的，所以设计院和房产公司说面积是怎么算是没有用的，一切以实测面积为准。
3、既然一切以实测面积为准，那有的朋友说都交给房管中心测量单位去测不就行了嘛。其实不行，我曾经听说过这样的案例，房产商跟面积测量单位勾结，房产证上的面积比实际少了很多。而现在的房子一平方就是几千块，遇到这种事情往往损失巨大。所以我们作为消费者自己也要知道面积是怎么算的，哪些该算哪些不该算，这样才不会给蒙了。
4、要知道上有政策下有对策，就算使用新规定，房产公司也会想出各种办法偷换概念。比如现在封闭阳台算一半面积，前几天就有房产商要求不要在图上注明“封闭阳台”这几个字，并解释为“房间的延伸”，要求面积全算。好的，我告诉她，所谓阳台，根据规范的解释就是“供使用者进行活动和晾晒衣物的空间”。你写明了作为房间，也就是说阳台没有了。根据《住宅设计规范》，商品房是必须要有阳台的，所以我不同意这么做。我就这样把她顶回去了，但是我很担心普通老百姓不知道这些事情，买房的时候会不会被房产商给骗了。以后如果你的房子所有阳台都封闭作为房间，那么你完全可以提出抗议要求赔阳台。
好了，下面进入正题，对新老规范做一些比较来告诉大家究竟住宅建筑面积计算有了什么不同。对于没有改变的计算规则就不作解释了。
1、新规范规定，多层建筑坡屋顶内，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；室内净高不足1.2m时不应计算面积。请注意“净高”二字。在老规范里层高超过2.20m开始计算面积。什么是净高？简单讲净高＝层高－梁板高度（如果有吊顶要算到吊顶底部）。好比说你的房间是坡顶，中间有根0.40m高的梁。梁上某一点层高是2.30m。根据老规范是要全算面积的。但是根据新规范，2.30m－0.40m＝1.90m，只要算一半面积即可。
2、地下室、半地下室（车库、仓库、商店等），应按其外墙上口外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m的应计算1/2面积。这一款要注意最后一句。在老规范里对地下室高度没有规定，也就是说以前不管层高有没有达到2.20m都是计算全面积的。这条多用来算别墅的地下室面积。
3、建筑物外有围护结构的门斗、走廊、挑廊、檐廊等，层高2.20m以上面积全算，以下算一半面积。以前不管多高都是全算的。
4、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高2.20m以上面积全算，以下算一半面积。以前都是全算的。
5、雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m的，应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算。无柱雨蓬和有柱雨蓬的计算应一致。以前无柱雨蓬不管你再挑多远都是不算面积，而有柱雨蓬不管你再挑多小都是面积全算的。
6、有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。在以前都是全算的。3至6条跟我们算公摊面积有关。
7、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。这一条影响最大，有位朋友来信说他们家按新规范算了一下，光阳台就差了十几个平方。以前规范对阳台没有统一规定，以致各地方算法不一样。比如在大多数地方，不封闭阳台都是面积全算的，包括宁波。而在南通，阳台不管封不封闭都是算一半面积。封闭阳台对于房间来说好处就是面积能全算，而日照间距可以不算。所以房产商很乐意把阳台封起来，这样可以减少建筑物之间的距离，多排几栋房子而且面积不变。所以我们在设计时都觉得封闭阳台的角色很尴尬。现在把封闭阳台真正列为阳台之后很多纠纷就明确了。
8、建筑物内的各种井道、烟囱按建筑物的自然层计算。注意，是在建筑物内。老规范里不管井道在不在建筑物内部都是算面积的。
9、有顶盖无围护的车棚要算一半面积了，以前都是不算的。所以以后如果这种半露天车棚要收钱也是有依据的。
10、以前建筑物的外墙都是算到完成面的。新规范规定，墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙统统不算面积，外墙算到结构面为止。
11、空调室外机搁板（搁箱）不算面积。以前搁板是不算的，但是搁箱如果凹在建筑物里的话还是全算面积的。
好不容易整理了这么多，不知道大家有没有看明白。如果要知道新规范的详细内容，可以到解放南路上的湖心建筑书店去看看，那里有买新规范。或者也可以发EMAIL给我，地址是bwizu@etang.com，如果我知道的话会尽量答复你。请不要发在论坛里，因为我很少逛论坛的。最后请本帖的观众记住这几句话：新规范会有一个过渡期；面积以实测为准；房产商大都是奸商，所以我们要比他们更奸。

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总结：阳台面积不管封闭不封闭均算一半！！希望大家注意！！

紫陌红尘

关于住宅阳台面积计算有关问题的答复
1、1999年6月1日起执行的国家规范《住宅设计规范》（GB50096-1999）中，规定了住宅设计中有关技术经济指标的计算方法，其中第3.5.4条关于阳台面积计算方法为：“阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内”，我省制定的《江苏省住宅设计标准》第10.2.7条中有关阳台计算方法与国家规范完全一致。
    2、阳台是住宅室内与室外之间的过渡空间，在居住生活中起到重要作用。《住宅设计标志》对住宅的套内功能空间进行了明确的规定，要求每套住宅必须设阳台，并规定了阳台的最小面积，以满足套内使用空间的基本要求。由于阳台的土建成本相对较低，为了能客观地反映住宅设计的技术经济指标和住宅设计的合理性，在设计阶段计算住宅的有关技术经济指标时，将阳台面积单独计算，是比较合理且符合客观实际的。
    二、商品房销售是一种经济合同行为，应在不违反国家规定的前提下，由买卖双方约定。商品房销售一般以建筑面积为计算单位，其面积包括套内建筑面积和分推的公用建筑面积。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积三部分组成，其面积按以下规定计算：
    1、商品房销售的面积按1995年9月建设部建房（1995）517号中《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的有关规定计算，其中阳台的面积计算方法为“封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”。
    2、房产测量面积目前按国家行业标准《房产测量规范》（CH5001-1991）有关规定计算。自2000年8月1日起，按新发布的国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.2-2000）有关规定计算，其中阳台面积计算方法为：“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”全部计入建筑面积，“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”
    请各市建委认真做好新标准宣传、贯彻工作，将在执行过程中发现的问题，及时反映到江苏省建委科研设计处，以便在以后修订时参考。

紫陌红尘

商品房销售是一种经济合同行为，应在不违反国家规定的前提下，由买卖双方约定。

商品房销售一般以销售面积为计算单位，其面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。

注意：
套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积三部分组成，其面积按以下

规定计算：

1．商品房销售的面积按1995年9月建设部建房（1995）517号中《商品房销售面积计

算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的有关规定计算，其中阳台的面积计算方法为“封闭

式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积，凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半

计算建筑面积”。

东风

所以搁空调外机的也算50%面积

我社农村人

年轻人要蛋定 5# 折翅的天使